Wspólnoty mieszkaniowe mają swoje małe dramaty. Jedne dotyczą miejsc parkingowych, inne — tajemniczych prognoz zużycia ciepła, które pojawiają się znienacka jak jesienna mgła. Tym razem bohaterem jest współczynnik LAF, który — niczym niespodziewany gość na zebraniu — pojawił się w uchwale 5/2025, choć Regulamin o nim nie słyszał.
Regulamin rozliczeń CO wspólnoty mieszkaniowej "Tercja" na Osiedlu "Harmonia Oliwska" w Gdańsku będącej pod zarządem i administracją firmy "Estate Care" gdańskiego biznesmena w branży zarządzania nieruchomościami, pana Waldemara Fijołka mówi jasno, wręcz ascetycznie:
Współczynnik korekcji ciepła wynosi 1 dla wszystkich lokali.*
W praktyce: odczyt z licznika = zużycie.
Zero magii, zero mnożników, zero kreatywnej księgowości.
Regulamin w tej kwestii dopuszcza jedną rzecz:
można zmienić wartość tego współczynnika — ale tylko tego jednego, istniejącego, opisanego w §5 ust.
1. To jest tzw. uchwała techniczna: zmienia liczbę, nie zmienia treści Regulaminu.
Problem w tym, że uchwała 5/2025 nie zmienia współczynnika z Regulaminu.
Ona wprowadza nowy współczynnik, którego Regulamin nie przewiduje.
Nie zastępuje „1” inną wartością.
Nie modyfikuje §5.
Nie aktualizuje treści dokumentu.
Po prostu dokleja LAF obok istniejącego mechanizmu, jakby Regulamin był plasteliną, a nie aktem normatywnym.
A to oznacza jedno:
Uchwała 5/2025 nie mieści się w delegacji z §5 ust. 2.
Uchwała 5/2025 nie zmienia Regulaminu.
Uchwała 5/2025 nie może być stosowana do rozliczeń.
Jeśli wspólnota chce wprowadzić LAF — musi to zrobić jawnie, poprzez uchwałę zmieniającą Regulamin, zgodnie z §6 ust. 2.
Bez tego LAF jest jak nielegalny dodatek do potrawy: niby ktoś go wrzucił, ale danie nie powinno go zawierać.
Wniosek jest prosty, choć dla niektórych zapewne bolesny:
Regulamin nadal obowiązuje w brzmieniu: współczynnik = 1 dla wszystkich lokali.
LAF nie ma podstawy prawnej.
Prognozy oparte na LAF są bezskuteczne.
A cała historia jest kolejnym dowodem na to, że w życiu wspólnot mieszkaniowych najtrudniejsze nie są wcale instalacje grzewcze, lecz próby wprowadzania „ulepszeń”, które nie mieszczą się w obowiązujących dokumentach i... prawie traktowanym poważnie**
* w 60% rozliczenia, pozostałe 40% to opłata kompensacyjna wprowadzona przez Zarządcę w poprawności procedury zatwierdzonej przez współwłaścicieli podjętą uchwałą liczona od metra kwadratowego mieszkania ale nie o tych 40% tu piszę a idąc na narracyjne skróty piszę o 60% jakby stanowiły one rozliczenie 100% bowiem te 40% to już temat... na inne opowiadanie...
** Żeby wszystko było do końca jasne - nie kwestionuję samego prawa Zarządcy Wspólnoty Mieszkaniowej "Tercja" na Osiedli "Harmonia Oliwska" w Gdańsku, firmy "Estate Care" biznesmena, pana Waldemara Fijołka do ustalenia sposobu rozliczania kosztów ogrzewania ani nie twierdzę, że każda uchwała powodująca zmianę wysokości indywidualnych opłat narusza interes właścicieli mieszkań. Istota zarzutu jest odmienna.W toku trwającego około roku procesu internetowego zbierania głosów nad tą uchwałą wielokrotnie zwracałem się do administratora o przedstawienie przewidywanych skutków finansowych projektowanego sposobu rozliczenia, w szczególności o wskazanie, w jaki sposób zastosowanie przyjętego mechanizmu wpłynie na wysokość indywidualnych obciążeń właścicieli. Pomimo tych żądań administrator nie przedstawił symulacji ani innej informacji pozwalającej ocenić ekonomiczne następstwa podejmowanej decyzji.
Dopiero kilka miesięcy po podjęciu uchwały, w związku z ustaleniem nowych indywidualnych opłat eksploatacyjnych, ujawnił się rzeczywisty skutek finansowy zastosowanego mechanizmu. Tym samym dopiero na etapie wykonania uchwały uzyskałem możliwość skonfrontowania jej rzeczywistego skutku ekonomicznego z treścią i założeniami przedstawionymi im w toku głosowania.
Okoliczność ta nie jest przeze mnie podnoszona w tym znaczeniu, że brak wiedzy o wysokości przyszłych opłat automatycznie powodowałby bezskuteczność uchwały lub uchylał ustawowy termin do jej zaskarżenia. Ma ona natomiast zasadnicze znaczenie dla oceny, czy sposób przygotowania i wykonania uchwały naruszał mój interes oraz zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.
Nie zostałem bowiem postawiony przed koniecznością wyboru pomiędzy znanym mi obciążeniem ekonomicznym a innym rozwiązaniem. Zostałem postawiony przed decyzją, której istotny skutek gospodarczy – mimo kierowanych do administratora żądań jego ujawnienia – nie został przedstawiony, a następnie został ujawniony dopiero po czasie poprzez indywidualne naliczenia.
W tych okolicznościach nie można ograniczyć ewentualnej kontroli sądowej do literalnej treści uchwały. Konieczne jest zbadanie jej rzeczywistego mechanizmu ekonomicznego oraz skutków wykonania. W szczególności należy ustalić, czy zastosowany mechanizm, w tym współczynnik LAF, stanowi jedynie techniczny element prawidłowo wybranej i ustawowo dopuszczalnej metody rozliczenia kosztów ciepła, czy też w praktyce prowadzi do ustanowienia sposobu obciążania właścicieli, który nie znajduje dostatecznej podstawy w art. 45a Prawa energetycznego.
Istotne jest przy tym, że interes właściciela chroniony przez art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali obejmuje również jego uzasadniony interes gospodarczy. Ocena naruszenia tego interesu ma charakter obiektywny i wymaga zestawienia indywidualnego obciążenia właściciela z interesem całej wspólnoty oraz z zasadami racjonalnego, rzetelnego i gospodarnego zarządzania nieruchomością wspólną.
Powtórzę - nie twierdzę zatem, że samo zwiększenie moich opłat przesądza o wadliwości uchwały. Twierdzę natomiast, że istotne zwiększenie tego obciążenia, ujawnione dopiero po podjęciu uchwały, w połączeniu z uprzednim odmówieniem informacji umożliwiającej ocenę skutków finansowych oraz z wątpliwościami co do ustawowej podstawy zastosowanego mechanizmu, stanowi zespół okoliczności wymagający oceny w świetle wszystkich samodzielnych przesłanek art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali.
W konsekwencji sąd gdyby miał ku temu okazję powinien zbadać nie tylko formalną treść uchwały, lecz również to, jaki mechanizm ekonomiczny uchwała rzeczywiście wprowadziła, jakie skutki wywołała oraz czy skutki te pozostają w racjonalnym i prawnie dopuszczalnym związku z kosztami zakupu ciepła i ustawowym sposobem ich rozliczania...
