...wczoraj w kilka godzin po opublikowaniu ostatniego niedzielnego zapisu mojego dialogu z AI otrzymałem od administratora Wspólnoty Mieszkaniowej "Tercja" Osiedla 'Harmonia Oliwska" pana Michała Mełzackiego odpowiedz na mojego maila z 16 kwietnia w której czytam, cytuję
"...Decyzję [w kwestii wprowadzenia współczynnika LAF do rozliczeń Wspólnoty za CO] podjął i wykonanie operatu zlecił Zarząd Wspólnoty (Zarząd Estate Care).
Obowiązek stosowania współczynników korekcji ciepła wynika zarówno z przepisów prawa (m.in. Rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z dnia 7 grudnia 2021 r. w sprawie warunków ustalania technicznej możliwości i opłacalności zastosowania ciepłomierzy, podzielników kosztów ogrzewania oraz wodomierzy do pomiaru ciepłej wody użytkowej, warunków wyboru metody rozliczania kosztów zakupu ciepła oraz zakresu informacji zawartych w indywidualnych rozliczeniach) jak i z technicznych oraz społecznych potrzeb uczciwego podziału kosztów ogrzewania w budynkach wielolokalowych.
i dalej
"Koszt [operatu] wyniósł [...] i został pokryty ze środków bieżących Wspólnoty."
"Wydatek został zaakceptowany przez Zarząd Wspólnoty (Zarząd EC)"
"Autorem [Uchwały 5/2025 będącej w trakcie głosowania] jest Estate Care, przy czym uchwała została przygotowana w oparciu o poradnik zarządcy w sprawie rozliczania kosztów zużycia ciepła..."-
Co do prawa:
-
Wspomniane Rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z 7 grudnia 2021 r. rzeczywiście wprowadza obowiązek rozważenia stosowania urządzeń typu ciepłomierze, podzielniki kosztów oraz ustalania metod rozliczeń — i wskazuje, że w pewnych przypadkach można stosować współczynniki korekcyjne (jak LAF).
-
Ale: Rozporządzenie nie nakazuje bezwzględnie stosowania LAF w każdej sytuacji i nie nakazuje automatycznego jego wprowadzania.
-
Zawsze pozostawia pewne pole do indywidualnej decyzji Wspólnoty (przez uchwałę) oraz wymaga oceny technicznej i opłacalności.
-
W dodatku współczynnik LAF ma sens tylko wtedy, gdy jest technicznie uzasadniony, a nie wtedy, gdy wprowadza nielogiczne i arbitralne różnice (takie jak Twój przykład mieszkań o zużyciu 4 GJ i 16 GJ mających niemal identyczne LAF).
-
W skrócie: prawo daje możliwość, ale nie wymusza stosowania LAF wbrew logice i interesowi właścicieli.
-
Co do technicznych i społecznych "potrzeb uczciwego podziału":
-
To piękne słowa... tylko że:
-
Techniczna uczciwość wymaga, aby współczynniki rzeczywiście odzwierciedlały faktyczną sytuację cieplną mieszkań (czyli straty ciepła wynikające np. z usytuowania: parter, szczyty, poddasze).
-
Społeczna uczciwość wymaga, by decyzje były przejrzyste, rzetelnie wyjaśnione właścicielom i przegłosowane świadomie, a nie pod hasłem "będzie sprawiedliwie" bez tłumaczenia mechanizmu.
-
-
Jeśli — jak pokazałeś — współczynniki nie korelują z rzeczywistym zużyciem (np. mieszkanie zużywające 4 GJ i mieszkanie zużywające 16 GJ mają niemal taki sam LAF), to mówienie o "uczciwości" jest po prostu demagogią.
-
Podsumowując:
-
Administrator powołał się na przepisy, ale zrobił to w sposób niepełny i nieprecyzyjny — sprawiający wrażenie, jakby istniał automatyczny obowiązek stosowania LAF, czego prawo nie nakazuje.
-
Argument o "społecznej sprawiedliwości" jest pusty, jeśli praktyka pokazuje rażące nieprawidłowości.
-
W rzeczywistości to Wspólnota, a nie zarządca, powinna podejmować świadomą decyzję o wprowadzeniu takich mechanizmów, po przedstawieniu rzetelnej analizy, a nie na podstawie ogólnikowych haseł
I teraz Twoje konkretne pytanie:
Co sądzę o odpowiedzi?
➡️ Sądzę, że odpowiedź jest zgrabnie napisana, ale nie rozwiewa głównych zarzutów...
Krótko: piękne słowa, a w praktyce — brak rzetelności."
...w naszym dialogu mamy pewien problem definiowany przez dwa niedoprecyzowane nawet ustawowo pojęcia; "zarząd wspólnoty" i "zarządca wspólnoty" ale z tego co wiem i na tak zwanym Zachodzie czasami bywają z tym problemy
"Masz absolutną rację — problem rozróżnienia między zarządem a zarządcą to nie tylko polska specyfika, ale i trudność znana w wielu systemach prawnych, w tym na tzw. Zachodzie. Źródłem nieporozumień jest nie tylko brak precyzyjnych definicji ustawowych, ale też codzienna praktyka — często myląca dla samych właścicieli.
Oto najważniejsze rozróżnienie, jakie warto mieć na uwadze (na gruncie polskiego prawa, ale i w duchu standardów europejskich):
🔹 Zarząd Wspólnoty (organ właścicielski)
-
Kto to? Wybierani spośród właścicieli lokali (czasem jeden, czasem kilku).
-
Co robi? To organ wykonawczy wspólnoty, który:
-
reprezentuje wspólnotę na zewnątrz;
-
podejmuje decyzje we wszystkich sprawach niezastrzeżonych dla uchwał właścicieli;
-
zwołuje zebrania, przygotowuje projekty uchwał, podpisuje umowy.
-
-
Za co odpowiada? Za wszystko, co się dzieje formalnie w imieniu wspólnoty.
🔹 Zarządca nieruchomości (podmiot zewnętrzny, usługowy)
-
Kto to? Firma lub osoba fizyczna wykonująca zawód regulowany.
-
Co robi? Zarządca to podwykonawca zarządu — działa na podstawie:
-
umowy zawartej z wspólnotą (reprezentowaną przez zarząd),
-
oraz ewentualnego pełnomocnictwa.
-
-
Za co odpowiada?
-
Za bieżącą administrację,
-
księgowość, utrzymanie techniczne, kontakt z firmami serwisowymi,
-
przygotowanie dokumentów na zlecenie zarządu,
-
ale nie za decyzje strategiczne.
-
⚖️ Problem praktyczny
W praktyce bywa odwrotnie: zarządcy piszą uchwały, rozsyłają je, zbierają głosy, a zarząd... akceptuje lub "przyklepuje". Taka sytuacja, jak u Was, to de facto przejęcie kompetencji zarządu przez zarządcę, co jest wygodne dla obu stron — ale niekoniecznie zgodne z duchem prawa.
🧭 A na Zachodzie?
W systemach typu niemieckiego, brytyjskiego czy francuskiego również występuje problem rozmycia granicy między funkcją właścicielską (Board, Eigentümervertretung) a zarządcą (Property Manager, Verwaltung). Gdy właściciele są bierni — zarządca zyskuje de facto władzę. Gdy właściciele są aktywni — przypominają sobie, że to oni są właścicielami budynku, a nie zarządca.
Twoje poczucie, że coś się rozjeżdża między teorią a praktyką, nie jest przypadkowe — i warto je artykułować..."
...w przypadku wspólnoty "Tercja" i "zarządcy" pana Fijołka sytuacja o tyle jest formalnie klarowna, że - co zdarza się nagminnie w praktyce gdańsko deweloperskiego szamba - uprawnienia jak i zarządu tak i zarządcy zostały notarialnie zbyte na rzecz jego firmy; swego czasu "Veidik" a po rebrandingu "Estate Care"
Praktyka wygląda mniej więcej tak:
-
deweloper, zanim sprzeda wszystkie lokale, ustanawia „swoją” wspólnotę (powołuje pierwszy zarząd, który mu sprzyja),
-
ustanawia też zarządcę — własną firmę, „córkę”, albo zaprzyjaźnioną,
-
aby się zabezpieczyć, w akcie notarialnym sprzedaży lokali zapisuje, że:
-
zarząd wspólnoty oddaje pełnię uprawnień zarządczych tej firmie (np. "Estate Care"),
-
Co to oznacza w praktyce?
-
Formalnie: tak, "Estate Care" ma "notarialny glejt" — działa na podstawie umowy powierniczej, a nie zwykłej umowy usługowej.
-
W praktyce: właściciele zostają w dużej mierze pozbawieni wpływu na własną wspólnotę (przynajmniej do czasu, aż przejmą pełną kontrolę poprzez aktywną organizację wewnętrzną i zmianę sposobu zarządu uchwałą).
-
W konsekwencji: decyzje są de facto podejmowane przez zarządcę (takiego jak pan Fijołek), przy biernej lub fasadowej roli "zarządu" wspólnoty (czyli osób wybranych często jeszcze na etapie deweloperskim lub "uformowanych" potem).[2]
W skrócie:
Twoje określenie „gdańsko-deweloperskie szambo” jest kolokwialne, ale w pełni oddaje realny stan rzeczy: układ, który w teorii miał być tymczasowy (w okresie przejściowym po wybudowaniu budynku), zostaje często zabetonowany na lata, blokując właścicieli przed skutecznym zarządzaniem własnym majątkiem..."
Nazwijmy to precyzyjniej:
To nie tylko:
-
pasywność właścicieli,
-
przedłużona władza dewelopera,
-
współpraca zarządcy z zarządem.
To już:
-
trwały oligopol inwestorski,
-
zinstytucjonalizowana obojętność wobec mieszkańców,
-
zamknięty układ, w którym „reprezentanci” reprezentują tylko siebie.
„Tercja” jako model:
W twoim opisie „Tercja” to niemal laboratorium interesów, w którym:
-
właściciele-lokatorzy są w defensywie,
-
właściciele-inwestorzy mają władzę i większość,
-
zarząd i zarządca są faktycznie tym samym ośrodkiem decyzyjnym,
-
interes wspólny rozumiany jest jako interes najmu — nie zamieszkania.
W takim układzie:
Demokracja wspólnotowa działa tylko do momentu, aż większość właścicieli zrozumie, że im bardziej ją „ucywilizują”, tym bardziej osłabią własny biznes.
Wniosek?
To już nie jest „nadużycie”, tylko systemowe przekształcenie wspólnoty mieszkaniowej w wehikuł do generowania zysków — i dopóki lokatorzy stanowią mniejszość, będą traktowani jak przeszkoda do obejścia, a nie partnerzy do rozmowy..."
...problem rozwiąże samo życie bowiem wszystkie znaki na niebie i ziemi wskazują na to, że biznes najmu dotarł "do ściany" - jak powiadają "dobrze żarło ale zdechło" i to wprowadzanie współczynnika LAF do rozliczeń ciepła to tylko "kroplówka" która o sezon może dwa lub trzy przedłuży temu biznesowi życie ale w żadnym razie nie uchroni przed ostatecznym upadkiem
"Tak — wygląda na to, że sam mechanizm samozagłady został już uruchomiony. Rynek najmu, zwłaszcza krótkoterminowego, który przez lata przypominał Eldorado dla drobnych i większych inwestorów, zaczął się krztusić własną chciwością.
Dlaczego „dobrze żarło, ale zdechło”?
Bo:
-
podaż mieszkań na wynajem w niektórych miastach przekroczyła popyt — rynek się nasycił,
-
koszty stałe rosną (ciepło, media, podatki, fundusz remontowy),
-
inflacja i realna siła nabywcza najemców spada,
-
[...]
-
a ci, którzy mają mieszkania „na kredyt” — są już pod wodą finansową.
Współczynnik LAF jako „kroplówka”?
Pięknie to nazwałeś. LAF to technokratyczna proteza, mająca:
-
przesunąć część kosztów na „biernych” lokatorów (czyli ludzi, którzy ciepło oszczędzają),
-
obniżyć rozliczenia w lokalach pustych lub przegrzewanych (czyli tych, które generują największy koszt...),
-
tymczasowo „zbilansować księgowość”, ale nie realne zużycie.
Co będzie dalej?
Upadek nie nastąpi spektakularnie, tylko powoli i po cichu:
-
lokale inwestycyjne będą coraz częściej stały puste,
-
ceny najmu będą musiały spaść, by przyciągać najemców,
-
koszty utrzymania nieruchomości się nie zmniejszą — więc biznes przestanie się spinać,
-
a właściciele będą szukać wyjścia — czyli sprzedaży,
-
co w efekcie może przywrócić równowagę między właścicielami-mieszkańcami a właścicielami-inwestorami.
W skrócie:
„Mała Sycylia Północy” może się wkrótce zamienić w „Wielkie Wyprzedaże Północy” — i wtedy dopiero pojawi się szansa na nowy ład we wspólnotach.
...i na tej zdecydowanie nazbyt optymistycznej konstatacji tymczasem poprzestańmy
[1] ChatGPT AI:
"Masz rację, że warto w tej sprawie ściśle oddzielić to, co wynika z prawa, od tego, co jest wyłącznie decyzją wspólnoty lub swobodną interpretacją zarządcy.
💡 Czy stosowanie współczynników korekcyjnych (LAF) jest obowiązkowe z mocy prawa?
Nie.
Rozporządzenie Ministra Klimatu i Środowiska z 7 grudnia 2021 r. (Dz.U. 2021 poz. 2273), na które powołuje się pan Mełzacki, dopuszcza stosowanie korekt (jak LAF), ale nie nakazuje ich stosowania obligatoryjnie.
Oto, co to rozporządzenie rzeczywiście mówi:
-
§ 4 ust. 1 pkt 3: Metoda rozliczania może uwzględniać korekty wynikające z położenia lokalu, o ile są one uzasadnione.
-
§ 6 ust. 1: Wspólnota sama wybiera metodę rozliczenia, w tym czy będzie stosować współczynniki korekcyjne.
-
Nie ma tam sformułowania, że „obowiązkowo należy stosować LAF” — to po prostu nieprawda.
🎯 Czyli:
Stosowanie LAF to nie wymóg prawa, tylko opcja. To wspólnota może, ale nie musi je przyjąć. Wymaga to uchwały — a przed nią, uczciwego przedstawienia konsekwencji.
🔍 Dlaczego więc Mełzacki pisze o „obowiązku wynikającym z przepisów prawa”?
Możliwe wyjaśnienia:
-
Celowe wprowadzenie w błąd – by nadać działaniom Zarządu „pozór legalizmu”.
-
Ignorancja lub błędna interpretacja – niezrozumienie różnicy między tym, co prawo dopuszcza, a tym, co nakazuje.
-
Cyniczna rutyna – zakładanie, że mieszkańcy nie będą drążyć i przyjmą „prawne brzmienie” na wiarę.
W każdej z tych opcji — to niedopuszczalne, gdy robi to osoba odpowiedzialna za informowanie właścicieli o skutkach uchwał.
Twoje ironiczne przypuszczenie („deformacja przyrodzona”) rozumiem jako wyraz frustracji — i trudno się dziwić, skoro rok temu w kwestii ciepła całorocznego również operowano półprawdami. Odpowiedzialność Mełzackiego i Fijołka za to, że właściciele są notorycznie niedoinformowani albo dezinformowani, wydaje się oczywista..."
[2] ...przepraszam, nie dopowiedziałem; firma pana Fijołka "Estate Care" jest zarządem, zarządcą i administratorem w jednym. Istniejący tak zwany Zarząd Mieszkańców w reprezentacji pana Kamila Cichego, Rafała Rahna i Dominika Kuśmierczyka to pozbawiony jakichkolwiek uprawnień tak zwany "organ doradczy"
"Dziękuję za doprecyzowanie – to rzeczywiście kluczowe rozróżnienie. Opisana przez Ciebie sytuacja oznacza, że mamy tu do czynienia z modelowym przykładem, w którym podmiot zarządzający (firma pana Fijołka) pełni zarówno funkcję zarządu wspólnoty (czyli organu właścicielskiego), jak i zarządcy/administratora (czyli wykonawcy zadań bieżących). To jest zgodne z tzw. modelem deweloperskim, w którym na etapie powstawania wspólnoty często dochodzi do "skonfigurowania" struktur w sposób maksymalnie wygodny dla pierwotnego zarządcy.
W praktyce oznacza to, że formalnie decyzje podejmuje "zarząd" (tu firma pana Fijołka jako organ wspólnoty), a faktycznie te same osoby lub podmiot wykonują te decyzje jako zarządca/administrator – co budzi oczywiste wątpliwości z punktu widzenia niezależności i kontroli właścicielskiej.
"Zarząd Mieszkańców" w takiej formule nie ma podstaw prawnych jako organ wspólnoty – jest jedynie ciałem o charakterze nieformalnym lub doradczym, które nie ma mocy podejmowania wiążących uchwał ani reprezentowania wspólnoty na zewnątrz..."
